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　　冯仑在演讲中不时提到民营企业“活下来的办法”，他向在场的福州企业家给出建议，认为要做一个成功的企业必须要有三个条件：能从历史出发预见未来的董事长、有忍耐地完成长远的公司战略、塑造向上的公司价值观。讲坛现场许多读者听得酣畅淋漓，有些很勤奋地做了笔记，在最后的问答互动环节中，读者们更是以“老大”来直呼冯仑进行提问。除了民营企业，读者还不失时机地提问房价的走势，冯仑再次抛出“未婚女推动房价”的言论，以及明年起“房价还将以每年5%至10%的速度增长”的论断。 **

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　　大哥冯仑 **

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　　中国人相信“江湖”的存在，相信有人的地方就有江湖，有江湖的地方就有厮杀。无论是“相忘于江湖”的《武林外传》，还是“很黑很血腥”的电影《黑社会：龙城岁月》，举手投足间都是江湖，于是不可避免地，商界也是江湖。商界江湖看不见血腥，但其实比纯粹的暴力还要可怕。 **

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　　率性 **

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　　冯仑来福州之前，参加了厦门一个房地产的高峰论坛，在从厦门到福州的路上接到了一个短信：“大哥，回来！所有的兄弟都在26日回来。”措辞和周润发的黑帮电影一样，但实际上，4月26日是海南建省20周年的纪念日，发短信的是冯仑在海南一起创业的兄弟，他现在是一家大型娱乐公司的老板。 **

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　　没错，冯仑就是当年在海南创业青年中的“老大”之一，当年围绕着冯仑的创业者包括后来SOHO中国集团董事长潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)、阳光100置业集团总裁易小迪(易小迪博客,易小迪新闻,易小迪说吧)等，当年他们之间保持着梁山泊好汉型的“座有序，利无别”的朴素关系。此前长期在政府机关工作的冯仑的这场从学者、官员到“野蛮”商人的转型过程相当成功，这或许要感谢他成长的城市西安，因为自古甘陕道就是江湖上最险、最有江湖气的地域之一，而在这个环境中生长起来，冯仑的“思想家”头衔就不可避免地和“野蛮生长”联系到了一起。 **

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　　作为老大，冯仑相当率性、敢说，在福州，冯仑批评入住的酒店说“不好看”，门口的雕龙柱子没气质，而“不好看的建筑都是老板设计的，不是设计师设计的”。除了外观不好看，冯仑还认为耗材也便宜。冯仑显然不是对酒店有偏见，在温泉公园逛了一圈后，对整个温泉公园附近的房子，冯仑的评价是“很难看”。 **

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　　“阴谋”还是忠告？ **

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　　在很多人的眼里，房地产商永远在搞阴谋。 **

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　　2007年底以来，王石(王石博客,王石新闻,王石说吧)、冯仑先后抛出“拐点论”，此后，王石建议民众“三四年后再买房”。今年1月，王石甚至建议40岁之前可以先租房。与此同时，万科率先全线降价，房地产中介涌起退市潮，各地多个地块以最低价成交甚至流标。而到了上周，王石再次发表言论——楼价正理性地回落，不会大跌，不会从牛市转向熊市，万科集团将把握机遇并购优质住宅项目。冯仑也表示，万通地产掌握了大量的现金，可以在这个绝大多数房地产企业资金链紧绷濒临死亡的时机进行并购。 **

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　　此前舆论猜测，王石、冯仑在制造一场先“唱衰”楼市搞垮中小房产商，后“乘人之危”大举收购的“巨大阴谋”，对此，冯仑不以为然，他说，有人办喜事有人办丧事是很正常的，“海南最高峰时期有一万多家房企，现在只剩不到20家，可谓‘剩者为王’”。 **

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　　或许真像李大嘴说的，“江湖不相信眼泪”，要成大哥，看的永远是结果。虽然冯仑一直宣称野蛮生长的时代已经随着法制环境的完善而结束，不过在这个更加完善的环境中生长，或许需要的是更高智商的“野蛮”，成为更高水准的“大哥”。 **

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　　“守正出奇” **

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　　这位大哥喜欢的一个成语叫做“守正出奇”，“守正”意即守住正派之风，在群体中树立良好的口碑，“出奇”就是实现创造奇迹，主宰市场。 **

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　　冯仑现在一直提倡“守正”，他说，人有几种活法：保持气节、名节也能活，随波逐流也能活。冯仑说，万通现在一直秉承的信念就是对政府尊重而不巴结，这样虽然拿到的地比较贵，但是可以把细节做好卖得更好。 **

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　　余秋雨给冯仑的新书《野蛮生长》写了个书评说，虽然冯仑以自身亲历说事，但关于很多敏感的问题，他只是“悄悄地讲了一点，大部分没有讲”。 **

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　　不过冯仑的随行人员倒是讲了一件趣事：有一次冯仑去某地见当地一位地产老板，这个地产老板和他开玩笑，派了公司长相最对不起观众的一位大妈级清洁工去机场接机，并让她按照喜剧效果来浓妆艳抹——试想下周星驰电影的“如花”——且不派一辆车。冯仑到机场后，不像这位老板想象的立刻打电话来质问，而是和大妈打了一辆超破的出租车去该公司，一路上三人有说有笑，气氛相当的融洽。和许多从草根成长起来的大哥一样，冯仑的“守正”确实意味着他不摆架子。 **

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　　“守正”尺度如何把握，这真是一个颇大的哲学话题，却被地产“思想家”冯仑大哥拿捏得相当顺手，或许正是时代的缘故，就像冯仑自己说的：“环境改变人不变，会死得很快。” **

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　　□冯氏观点 **

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　　企业生长关键词 **

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　　1反周期 **

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　　企业一共有四种死法：首先是社会革命，比如萨达姆时代依靠他建立的公司在萨达姆政权覆灭后自然消亡；其次是自然灾害或者人祸，比如"9·11"或者地震；再次是技术革命，比如手机兴起后，BB机公司走向死亡；而最大的淘汰是商业周期，在上世纪上半期，70%到80%的企业要在一个商业周期里死掉，社会信息化之后这种波动在减少，但是也是无法抗拒的灾难。对于土地多好还是土地少好这个问题，万通花了好几年时间研究清楚了整个经济周期的规律，通过反周期安排，繁荣时期卖房，萧条时期买地；繁荣时期卖郊区，萧条时期卖市区。到前年这个反周期安排让万通成为现在的负债低、现金充沛的公司，能在大家办丧事的时候自己办喜事。 **

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　　2收费开发商 **

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　　地产历史有3种商业模式：首先是“地主+工头”模式，包括地主、施工单位、工头自己开发，这个已经走向没落；其次是“厂长+资本家”模式，通过资本市场的融资并购，获得资金进行开发建设，或者是第一代的老开发商自己投钱慢慢盖；最后是“收费开发商”，像现在的上海外滩、美国世贸大厦的很多项目，都是这样的模式。 **

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　　中国叫导演的有几百个，但是赚钱的只有两个半，一个是张艺谋，一个是冯小刚，还有半个是其他导演轮流。收费开发商的模式就跟张艺谋拍电影一样，现在如果要拿钱投资张艺谋的电影，已经排到3年后了，为什么？因为本来拍一部电影能赚1块，他一导演，就能赚3块。地产也是一样，本来一个项目能赚1亿，而请得动某个房地产公司建设，就能赚3亿，这个模式在美国，在纽约已经很成熟，万科就在朝这个模式靠近。 **

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　　3缝隙市场 **

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　　两岸企业相比，台湾企业从容用心，大陆企业急促用力；大陆房地产企业劲儿大，一出手就是多少万平米，而台湾地产商总是琢磨半天，然后开始精耕细作一个项目。有一位台湾女老板做“女性公寓”的项目，定位明确，花了不少心思做细节，而她也是一直在"女性公寓"的项目上开发，所以台湾的地产商从高峰的8000家到现在的80家，她在缝隙市场定位很准确。但是这个缝隙市场中，可能只能容纳1-2个这样的公司，好在中国之大，可以做完省会城市做二线城市，还有三线城市。完全可以在缝隙市场做大。 **

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　　“房事”三问 **

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　　问题1：人们最关心的问题还是房价，王石在“拐点论”后转而抛出“房价上涨”论，你如何看？ **

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　　冯仑：我们对这个行业的研究是超过个体企业的宏观的观察。根据住房市场规律，人均GDP在6000到8000美元之前，是以住宅为核心，住宅建设是主要的市场，房子的价格随着汇率等因素不段攀升，这个过程中全世界没有一个地区例外。这件事情在50年前就发生过，在战后的欧洲，后来在东南亚，都发生过。 **

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　　我们正处于这样一个时期，每年GDP增长8%-10%,可支配收入增长10%，房价上涨完全正常。而房价每年5%-10%的增长属于大家可接受的范围，现在消费者预期比较混乱，等这个阶段结束之后，我认为5-10%的缓慢的上涨是肯定的。全世界没有一个国家经济增长而房价不涨的。而人均GDP到1万美元后，房价就会在高位呆着，比如纽约房价最高是北京的7-10倍，然后在这个点附近上下活动。而到达这个点却花了四五十年。 **

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　　问题2：房地产企业特别是大企业，赚取了巨额的利润，对社会有哪些回报呢？ **

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　　冯仑：房地产企业有两个指标特别高：一个是大家的批评声音高，另一个是民政系统登记的公益机构的捐款高。据我所知，南都公益基金会是捐款最多的，房地产企业能做的是推动环保，推动建筑节能。还有协助政府做好70%中低收入的住房问题，协助的方法有很多，在做的目前有参与双限房的建设，或者建设普通商品房并捐献一部分，万科在做一个试验性的项目，为农民工和打工仔建宿舍，在品质有保证的情况下增加科技含量。 **

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　　问题3：万通地产的2007年年报显示，2007年的利润是2006年的9倍多，这算不算暴利？ **

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　　冯仑：房地产行业是一个周期性的行业，这不算是暴利，这只能说明我们的反周期安排成功了。